经济观察报 记者 丁文婷 根据国务院印发的《国家人口发展规划(2016-2030年)》，预计到2030年，我国常住人口城镇化率将达到70%。目前，一些发达地区的城镇化率则早已超过70%。

城市化率在20%-70%之间处于加速发展阶段，城市化率超过70%后则进入成熟期的缓慢稳定发展阶段，城市发展从增量时代迈入存量时代，城市更新则成为盘活城市土地的重要手段。

2020年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标的建议》中，明确提出实施城市更新行动；同年12月18日召开的中央经济工作会议，也提出“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”；12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议亦将“全力实施城市更新行动”列为2021年八个方面工作的首位。

会议指出，在城市更新过程中，强化历史文化保护，塑造城市风貌；全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业；深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。

在顶层设计层面对城市更新持续推进的同时，各地政府也纷纷响应，2020年，深圳、广州和上海均针对城市更新发布规范性文件，对如何开展城市更新做出了更为细致的规定，为城市更新提速。7月，上海市城市更新中心在上海地产集团揭牌成立，意在更好地连接政府与市场，为城市更新提速，此外，杭州、南京、武汉等二线城市也迈开了城市更新的步伐。

政策的大力加推将城市更新上升到了新高度，城市更新的方式也发生着变化。城智更新研究院院长陈方勇表示，在政府的大力推动下，以杭州、成都为代表的城市已经把城市更新扩大到了城区的范畴，提出了建设智慧社区、智慧城市等概念。陈方勇认为，这种片区式的、社区化的城市更新方式既是对过去只对单体建筑进行改造的“补课”，也是对城镇功能的补足。

同时，城市更新的参与主体也开始发生变化，陈方勇表示，过去城市更新主要由民间机构或资本，以及国有企业做一些类似公益性质的改造，并不能算得上是一个行业。现在，政府平台公司、正在寻求转型的龙头房企、大金融机构甚至科技公司都加入到了城市更新的进程中。“城市更新目前正处于从无序、自发、个体化进入到政府有意识的引导、统计、协调阶段，更像是游击队到正规军的状态。”陈方勇说。

住建部部长王蒙徽在2020年底发表文章要求，既要有参与建设的开发能力，还要有改善人民生活、提升城市功能品质和提高社会发展水平的产业，更需要穿越城市更新长周期的资本运作能力。

城市更新对地产开发企业们来说，也是一条蕴藏着巨大机会的赛道。公开市场拿地不仅竞争激烈，且拿地成本高，城市更新则成为重要的获地途径。

根据克而瑞地产研究中心针对房地产百强企业的调查研究，百强房企中已经有47家涉足城市更新领域，TOP50上市房企参与比例则超过了60%。

近两年，在上海，瑞安、万科中建联合体、中海中环新长征联合体等通过旧改拿地实现多盘联动，成为所在板块“地主”。万科在北京也获取了众多城市更新项目，直接拿地的行为反而较少。

王蒙徽表示，过去十年，房企处于土地增值红利期，凭借销售规模增长即可取胜，高举高打、资金密集、快周转的模型已不可行。房企们必须转变观点，全面投入、融合情怀、与城市共生等才是时代发展的需要。