刚刚公布2020年财报的宝龙地产(HK.1238),各项核心指标表现良好,可谓春风得意。稍有遗憾的是,就是未能完成在2018年喊出的千亿目标。不过,这并不妨碍它在2021年继续逐梦。但是,对于这家债务规模不断膨胀,且“押宝”长三角区域市场的房企来说,2021年会否圆梦?

再提千亿目标

日前,宝龙地产公布了2020年度业绩,虽然遭受新冠疫情影响,但各项关键指标稳健增长,完成全年750亿销售目标的108.7%,再创历史新高。也正是因为如此,使得宝龙地产底气十足,再次喊出实现千亿目标口号。

年报数据显示,2020年全年,宝龙地产实现合约销售额815.51亿元,同比增长35.1%;合约销售面积532.73万平方米,同比增长41.4%;营业收入354.95亿元,同比增长36.3%;净利润88.2亿元,同比增长46.5%;归母净利润60.93亿元,同比增长50.8%。

在2020年稳健增长基础上,宝龙地产顺势发布了“新五年战略规划”,提出未来五年要实现“双百双千”目标,即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

其实早在2018年4月,宝龙地产就曾喊出过千亿目标。其时,宝龙地产总裁许华芳在2017年度内地业绩发布会上表示:“2018年,我们将迭变前行,加快速度,打造369体系,进一步提高年度销售目标至人民币350亿元,2020年冲击1000亿。”只是,2020年宝龙地产最终还是与千亿目标失之交臂。

但这并未影响到宝龙地产冲击千亿规模的积极性。在近期举办的2020业绩发布会上,许华芳再次明确表示:“公司2021年要实现合约销售额突破千亿,定为1050亿,保持近三成的增速。”

千亿债务压顶

在销售规模尚未实现千亿规模之前,宝龙地产债务规模早已达到了千亿级,并呈不断增长趋势。

年报数据显示,截至2020年12月31日,宝龙地产总负债达到1433.30亿元,较上一年同期增加了197.40亿元。

其中,截至2020年12月31日,宝龙地产借款总额约为665.67亿元,较2019年底增加约20.5%。具体来看,主要包括银行及其他借款约364.63亿元、公司债券约119.28亿元、短期融资券约8亿元、商业按揭支持证券约23.41亿元、资产支持证券约12.69亿万元及优先票据约137.66亿元。在借款总额中,一年内到期的借款约206.67亿元,一年后到期的借款约459.00亿元。

正是因为借款总额的增加,利息开支亦水涨船高。年报载明,截至2020年12月31日,总利息开支约为人民币43.11亿元,较2019年底上升约19.8%,主要是由于借款总额增长所致。

在2020年,宝龙地产融资动作变得更为频繁,一年内展开了15次融资活动,包括发行公司债券、中期票据、优先票据、超短期融资券、银行贷款等。

之所以需要大量的资金,缘于2017年宝龙地产首次为住宅地产“量身定做”369”高周转模式,即3个月完成方案、6个月开始预售,9个月资金回笼。当然,从目前来看,该模式为宝龙地产销售规模的增长,立下了汗马功劳:2017年销售额首破200亿元,2018年超400亿元,2019年更是突破600亿元,2020年则突破800亿元,可谓是一年一个台阶。

从表面上看,其偿债能力也非常强。从偿债指标来看,截至2020年12月31日,宝龙地产的净负债率为73.9%,较2019年底下降了7.3个百分点,长期偿债能力较强;扣除受限制资金的现金短债比为1.2,说明公司的可动用货币资金足以覆盖短期有息债务,短期的偿债压力较低;剔除预收账款的资产负债率(双向扣除)为69.9%,三个指标均满足三道红线监管的要求,处于“绿档”区间。

为何宝龙地产能在杠杆水平持续高位的前提下,还能降低净负债率,究其原因,还在于少数股东权益的持续暴增,做大了宝龙地产资产规模,以明股实债的方式,使得净负债率这一关键指标得以美化。

数据显示,截至2020年12月31日,宝龙地产少数股东权益为150.61亿元,较2019年同期暴涨141.09%。增幅之大,令人咋舌!

有财务分析人士表示,少数股东权益主要是指在公司无法实现控股的股东权益,具备公司利润分配权,或者有资格要求公司在约定期限内赎回股权。最明显的影响,是会直接影响企业盈利质量,因此很多上市公司对通过少数股东权益调节负债,都比较克制。

但宝龙地产却不以为然。根据宝龙地产近几年财报数据,2018年到2020年发展最快的几年,宝龙地产少数股东权益直接从39.65亿元,猛增至150.61亿元,年复合增长率高达94.90%。

押宝长三角

作为闽系房企,但长三角区域市场却是宝龙地产的福地。

在2020年,宝龙地产重金布局长三角区域市场,丝毫不掩饰对这个市场的偏爱。2020年宝龙地产新增39个项目,建筑面积达940.1万平米,较2019年同比上升28.5%。其中长三角区域新增588.5万平米,占比62.6%,海西区域新增107.5万平米,占比11.4%,中西部区域新增205.2万平米,占比21.8%,大湾区新增38.9万平米,占比4.2%;从城市来看新增项目主要围绕宁波及南京,分别新增了6个、7个项目。为了抢得长三角地块,宝龙地产甚至一改往日小心谨慎做派,宁波所拿的6宗地块中有4宗溢价率超过10%,其中宁波奉化区的纯住宅项目溢价率更是高达45.9%。

为何选择“押宝”长三角区域?宝龙地产自有盘算。其在2020年财报中坦陈,公司在拿地策略上深耕长三角和粤港澳大湾区促使销售额爆发增长,对于溢价率的控制又为企业赢得了利润空间。

年报数据也进一步证明了宝龙地产上述表述绝非套话。截至2020年12月31日止年度,已出售及交付项目的收入约为人民币314.86亿元,其中长三角区域贡献了241.64亿元,占比高达76.75%。

而从历年销售数据来看,公司的合约销售额从2017年的208.82亿元增长到2020年的815.51亿元,3年复合增长率为57.48%,销售额的爆发与公司深耕长三角和大湾区密不可分。

但过于集中,在经营方面会存在一定的风险。近期爆出债务危机的华夏幸福,其中一大主因就是业务集中环京区域,因为调控收紧限购政策极为严格且实施时间较长,导致流动性承压。

与之有几分相似的是,宝龙地产债务规模在不断攀升,而其重金布局的长三角地区,调控力度在不断加大,包括上海、杭州等地不断加码调控,导致未来市场走势存在不确定性。

在这种大背景下,宝龙地产押宝长三角,福兮?祸兮?时间会给出答案。