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(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 杨依依 雅居乐集团在9月14日发布公告称,公司建议分拆附属公司雅生活的股份在香港联交所主板独立上市,且联交所已确认公司可进行分拆,公司已经递交上市申请表格。按照计划,雅生活将就上市进行其新股份发售。这意味着港股将迎来第四家由内地房企剥离出来的物业公司,按上市时间先后来排列,前三家分别是彩生活、中海物业、绿城服务。另外,独立物业管理公司中奥到家已在港股上市。

为迅速做大规模以推动上市进程,雅居乐在今年6月30日全资收购了绿地物业,增加物管面积417万平方米,加上自有的超过6000万平方米的面积,扩充后的雅生活在管面积接近7000万平方米。

根据前瞻产业研究院的数据,按照2016年物业百强企业管理项目平均物业服务费计算,未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。万亿蓝海之下是行业内集中度依然不高的现状,截至2016年年底,中国已有超过10万家物管公司,服务规模达165亿平方米,年总营收过3600亿元,但前百强企业加起来的管理面积仅33亿平方米,不足五分之一。

作为房地产的下游行业,物业行业同样在拼规模、争夺市场。

截至2017年6月30日,彩生活自管面积达4.2亿平方米,加上合作面积和联盟面积共服务8.49亿平方米。绿城服务管理面积为1.35亿平方米。中海物业的管理面积为9860万平方米。正在冲击A股的碧桂园物业签约面积为2.1亿平方米。表达过IPO意愿的万科物业,截至今年2月底合同面积超过3.56亿平方米。

包括雅居乐在内,多家物业公司都提出了中长期目标。彩生活的目标是到2020年实现25亿平方米的服务面积。雅生活的目标是到2020年,实现百亿产值和十亿利润。碧桂园物业的目标是未来5年签约服务面积计划增至10亿平方米。

背靠不同房地产公司的物业公司在扩张过程中,又表现出了不同的思路。如何实现规模的快速增长?目前来看,至少有三个方向。

一是传统的内生增长的模式,倚靠母公司建设物业项目而增加物业管理面积,例如中海物业;

第二种是大举并购,例如雅生活收购绿地物业,彩生活收购开元国际,花样年收购万达物业(由美易家接管)、绿城服务收购浙元物业;

第三种是平台输出,通过输出管理技术和品牌扩大面积,通常的做法是形成联盟。从2014年开始,国内的物业联盟悄然兴起。目前已有7个成型的联盟:长城物业的“一应云”、花样年的“解放区”、万科的“睿服务”、绿城的“绿联盟”、福星的“智慧家联盟”、银湾的“银钥匙”、雅生活的“雅生活联盟”。其中彩生活又在去年底入股了银湾物业,与银湾及银钥匙联盟企业形成资源融合,再次联盟。各家联盟的战略是类似的,共享平台、共享管理技术,有增值服务的还可以共享用户入口(即小区业主资源)。

更普遍的扩张方式是复合的,同时融合了这三种模式。碧桂园物业总经理李长江介绍,碧桂园物业主要通过与中小开发商合作、为政府合作提供城市基础市政服务、以及并购和股权合作三种方式进行扩张。

雅生活集团总裁刘德明介绍,到2020年,雅生活100亿元的收入目标中,将有20亿元是外拓业务收入,40亿元由收购目标企业而来。

最早上市的彩生活先后经历了收购开元物业、入股银钥匙联盟等多种模式后,其母公司花样年主席潘军在今年的上半年业绩会上宣布:彩生活以后不会再举债进行大量并购。潘军称,过去三年彩生活花在兼并上的资金达到13个亿。2016年下半年开始放缓步伐,是因为发现和原来的轻资产运营战略不太符合。

彩生活方面回复经济观察报称,潘军所谓的“大量并购”指的是不会再进行类似收购开元物业的动作,但类似入股银钥匙联盟的小股操盘模式依然会继续。据彩生活总裁唐学斌介绍,未来可能给物业公司同行免费开放平台,帮助他们提高估值,还会有包括入股,增资其他物业公司等方式。

唐学斌对经济观察报表示:“彩生活上市后的3年里,中海物业、中奥到家、绿城服务等相继在港股上市,国内的新三板则相继挂牌了保利物业等超过50家物业企业。上市融资后带来了行业内的疯狂并购,资本积极布局,行业价值被重新定义时,收购价格也水涨船高。”

国泰君安分析师刘斐凡认为这两个因素都是彩生活选择改变的原因,这是一个商业模式上轻重资产模式的选择,且各有利弊。“轻资产只是享有部分收益,但是资金成本较低;重资产可以享受全部收益,但相应的资金成本占用就会更多。”刘斐凡说。

据了解,彩生活收购上海银湾的成本约为0.09元/平方米,远低于业内物业收费价格。唐学斌认为,小股操盘这种扩张模式效率更高,获客成本低于收并购。

值得注意的是,雅生活收购绿地物业不久之后,绿地集团又以10亿元战略入股雅生活集团,取得雅生活集团20%股份。双方的合作由物业公司并购上升至集团内的战略合作。从长远来看,绿地的大份额入股至少能给雅生活未来的并购带来更大的动力。

彩生活选择不再大举并购、坚持轻资产,还有一个背景是它的收入构成。其2017年上半年收入中,增值服务业务的收入同比增长55.1%至1.11亿元,贡献30.1%的净利润。由于增值服务的成本相对较低,毛利率高达84.5%,抬高了整体毛利率至45.5%。

雅生活在此前的物业联盟发布会上表达过同样的预想。其总裁刘德明向记者表示,雅生活今年的增值服务收入将超过1亿元,但这可能仅占总收入的不到10%,未来的目标是争取在3年左右时间内,达到20%的占比。两家公司还有一个共同点是,彩生活公开的科技投入已过亿元,雅生活也不低,达3000万元,他们都在将已培育的科技平台输出,并称之为新的盈利手段。

刘斐凡对经济观察报称,港股物业公司的互联网风潮已告一段落,目前港股市场又回归到对业绩的重视中。

第一太平戴维斯副董事长张子涛也曾公开表示,当前香港资本市场中的物业管理公司比A股多,相对来说概念已经没有那么新。当投资者对概念失去兴趣后,就会保持比较理性的态度,因此估值会比尚属空白的A股市场低很多。