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为什么中国的房地产不能崩盘?

2020-06-14 03:00 热度: 来源:地产观点

中国的房地产是一个经久不衰的话题。对老百姓来说,对房地产这个行业是又爱又恨。对于10年前买房的人,很乐见房价的快速上涨带来的财富满足感;对于没上车的人来说,对房地产的发展总是有一种说不出的“怨言”。

不管怎样,中国房地产的发展之迅速、房价上涨之快,都是之前人们不可预知。不可预知的事情也就不必过于难以接受。但客观上来讲,房地产在过去的20年对于中国经济来说都是一个很重要的存在。房地产对GDP的直接贡献率一直也在6-8%,由于房地产的产业链特别长,所以间接贡献率就更高了。

可以说,房地产在过去20年对中国经济发展起到不可磨灭的贡献,同时也大大改善人民的居住品质。但事情总会有其两面性,高房价也带来很多问题,比说民生问题以及高房价对其他行业发展带来的伤害等等。在全国住房供需基本平衡之后(人均居住面积达到35㎡),国家对房地产主要要解决的问题重点就放在了民生问题,因此解决高房价所引发的问题就逐渐提上日程了。

相信大家都看过很多专家的研究,很多人都认为中国房价存在很大的泡沫。单从投资回报的角度来看,中国的房价是存在很大的泡沫的,绝大多数城市住宅毛租金回报率都是在3%以下,长期低于无风险利率,这是没有投资逻辑的。长期来看,租金回报率低下,房价还继续上涨,就是一种典型的击鼓传花的泡沫游戏。但为什么中国房地产的“泡沫”迟迟没有破灭?或者说为什么中国房地产没有经历像美国和日本一样的崩盘?

要回答这个问题,就需要我们了解中国房地产的更多属性。除了居住和投资之外,房子在中国人心目中的地位非常高,是“成家立业”的一种标志性东西,同时房子在国内与户籍、社会福利、教育等东西挂钩。这些东西的价值是没法衡量的,更多是人们的一个心理价值。既然如此,我们就不能用常规的投资逻辑来看中国的房地产市场了。但高房价带来的问题也是不容忽视的,曾经出现过“清华毕业的父母买不起学位房”的尴尬局面,这也算是高房价带来一种社会发展的畸形。

我们大众能看到的问题,高层当也能看到。“房住不炒”的基调几年前已经确定下来,这些年也能看到政府在解决高房价的问题作出了努力。但房地产在中国的问题是很深刻的,不是靠一两项政策、短时间可以解决的。一个很简单的问题,中国的房价虽高,但是不能大跌,中国的房地产不是不会崩盘,是压根就不能崩盘。中国老百姓大量财富都沉淀在房子里,中层阶层的更是这样。一旦大跌,这些财富都会灰飞烟灭,再谈消费升级或是消费驱动就是空谈。而且房价如果真的大跌,很容易动了国内金融系统的元气,有可能引发规模性的经济危机。

所以,我们看到这些年政策,主要还在建立双轨制。一方面通过保障性住房的供应来满足一部分居民的基本居住需求;另一方面也在打破与房子挂钩的社会属性。但是不管是哪一项政策,都不是为了把房地产一棒子打死,让房价大跌。目前的“短效政策”仍在执行,防止房价继续上涨;长效机制的相应政策也在陆续出台,但都是“和风细雨”式的执行,为了是不引发房价的大跌。

从多方面来看,国家对房地产的定位已经很清楚,就是“房住不炒”。但是房地产目前仍然是中国经济的基本盘,不能有大的波动,最理想的方式就是房价不要有大波动,为国家解决这个老大难的问题创造足够的空间。未来当几个情况出现后,中国房地产的问题就算是真正解决了:

1.中国找到新的经济增长点,这个增长点的经济带动能力超过或是可以等同于房地产;

2.房价在一定时间保持稳定或是小幅上涨,但居民收入增长明显高于房价涨幅,房价实际上就是相对下跌;

3.一二线城市新居民以及低收入人群,即便是短时间无法购买住房,也可以通过保障性住房解决其基本居住需求;

4.社会福利(比如教育)与住房完全脱钩,更多去关注个人或是家庭对社会贡献度以及效率。

我相信这些问题会慢慢解决,其实现在很多政策开始向这些方面来引导。国家对房地产政策发展已经很清晰,所以未来政策上对房地产的关注度会逐渐减少,比如说今年政府工作报告,对房地产提及的篇幅相对较少,主要总结一下有三个方面:

1、房住不炒

2、因城施策

3、老旧小区改造(非棚改),主要是支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务

未来房地产会逐渐“淡出”国民经济,但肯定不能以崩盘的方式退出。同时这并不意味着,这个行业会萎缩甚至消失,毕竟房地产还是占据了人们最重要“衣食住行”中“住”这一环,存量物业的保养维护、物业服务、社区服务等都是这个行业未来新的课题。


编辑:复仇记

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