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监管新规不断出台,房地产发展已不支持高增长

2021-04-26 21:41 热度: 来源:未来城不落

“在监管新规不断出台的背景下,房地产行业逻辑正在发生改变,行业格局也迎来重塑。 在如今这样一个非常重要的时间节点下,我认为,今年的房地产市场还是有一定的压力,从2021年1月1日就已经开始显现。 

2020 年第三季度“三条红线”及2020年底房贷“两条红线”(央行、银保监会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》)的推出、落实,都对2021年房地产融资给出了明确的信号。 

2021 年至今,一季度主要热点城市率先出台了各类调控限制性政策,到了一季度末二季度初,部分热点三四线城市也开始跟着出台了类似的调控政策,在政策方面未来三四线城市也将被纳入调控范围。 

与此同时,2021年开始出现了众多“巨无霸”的“爆雷”问题,给我们带来了很多行业的忧虑及对市场融资环境的担心。 

基于这些,未来将何去何从,我想和大家做一点简单的交流。 ” 

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01

政策:三大重磅,重塑格局

“三条红线”、房贷“两条红线”再加上现在的“集中供地”,这三大政策让整个行业围绕着房住不炒、去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期走下去,由于是长期政策,因此也会重塑整个行业格局。

分别来看,前两个政策的重点在于去杠杆,使房地产的开发/发展逻辑发生改变,土地政策是受稳地价、稳房价、稳预期影响而推出的稳地价政策,从目前情况来看还是有效的。

值得注意的是,目前各大热点城市“因城施策”,推出了各大限制性政策,我在这里可以明确地告诉大家,如果这些已经调控的热点城市“稳”不住,未来还会有其他政策出台。目前每一个城市都在看最终的政策实施效果。

由于各大城市,无论是一二线还是三四线,无论是热点还是非热点城市都在全面实施限制性政策,最后房地产市场的发展逻辑一定会发生改变。

我们过去管用的方式、发展手段、战略,到今天都要做相应的调整,只有去适应、去改变,才会在今天的市场当中还能赢得领先地位。

02

市场:一、二手房成本超预期

虽然政策层面压力很大,但是市场似乎都在高歌猛进,行业规模不仅比2020年大增,比2019年的销售面积都同比增长了20.7%,销售金额增长41.9%。

从数据来看,在融资受限的情况下,靠销售回笼的资金能够满足当前现金流。但若后续销售跟不上,或者资金回笼碰到一些问题的话,还是需要提前考虑用什么样的手段解决。

CRIC数据显示,2021年一季度百城商品住宅成交同比增长103%,比2019年增长了37%,这个数据比国家统计局的数据高一些,因为这是百城销售面积数据,相对来说热点城市表现出来的增长速度更快。

一二三四线情况中,一线表现最好,二线有分化,整体增长20%,百城增长40%,部分二线城市比2019年的数据出现下降。

三四线城市比想象中要好,当然主要是热点三四线城市。三四线城市经过大浪淘沙之后,今天能排在三四线城市成交规模靠前的城市,都是市场整体不错的城市。

从二手房来看,2021年3月的成交数据创造了这几年的新高,整个一季度比2019年同期增长了80%。百城新房增长40%,二手房增长80%,说明二手房市场更加活跃,这一方面也是受新房限价影响。二手房市场活跃反过来也会对城市的一手房有正面的推动作用。

2020年上海房价的上升,先是土地再是一手房,后面是二手房,城市的土地和一手房价格的上升是有限的,可以通过行政手段进行限制,所以最终上海的上涨体现在二手房上,类似的城市还有南京,这些二手房相对活跃的城市,整体一手房问题都不大。

03

土地:优质地块竞拍热度不减

2021年一季度土地市场成交大幅度下降,主要受土地“双集中”影响,一二线城市都等着集中供地,因此没有量,一线城市供应下降29%,三四线增长了24%。

从目前来看,“双集中”给一部分三四线城市:长三角三四线城市、热点三四线城市的土地市场有了很大的机会,但从我的角度来说,有些地溢价这么高、楼板价这么高,若一定要争夺下来是亏的。

未来的土地还是会分化,二季度整个土地市场的涨幅会进一步放大,我们比较了一下每个城市首次集中供给的住宅用地,大多数城市都在三四百万平方米左右,只有少部分城市的供应量在较多或较少的两头。

如重庆有700多万平米的供应,重庆房地产市场赚不到钱就是因为土地供给永远源源不断;而像厦门、福州、深圳都只有三四十万平方米的供地,和重庆差20倍,所以房价很难控制,除非迅速加快旧改的步伐。深圳如果可以在未来三年里把旧改全部完成,至少五年之后的供地会得到很大程度的缓解。

现在的广州和之前的郑州,就是两个鲜明的例子。郑州用了三年时间把旧改解决了,所以郑州房地产市场在火了一把之后陷入供需平衡、部分区域供大于求的状态,所以市场下来了。但是深圳的情况更加复杂,速度会更慢。

总体来看,我认为未来第二次和第三次的土地集中供应,特别是一些量还存在、量比较大的城市,激烈程度会比现在的第一次集中供应要好些。因为很多城市这次拿完之后,四季度可以上市、回款,所以相对来讲,这次的土地,特别是热点城市土地的竞争会更加激烈。在这其中,北京和杭州的热度可能会最高。

04

房地产的发展逻辑已不支持高增长

今年中小规模房企的表现比去年好一些,去年之前都是越大越好,从去年开始已经出现了前十强的增速明显放缓的情况,投资都非常谨慎,量入为出成为共识。

一方面是“三条红线”之后,各大房企要重新做财务报表,投资肯定会控制。

另外一方面,目前房地产发展逻辑已经不支持高增长,所以现在拿地销售比就是0.2,非常保守,但我认为这也是能够控制风险的比重。

2020年之前,拿地销售比基本上都在0.4或者0.4以上,从0.4到0.2,下降约50%,投资这块少了一大半。

在这其中,前50强投资环比降了51%,当然这和“双集中”供地有关系,现在很多城市想拿地拿不到地。

2021年一季度各月融资数据都在下降,压力很大,和去年同期比都是在下降,这已成定局,改变不了,也无法通过人为的方式改变,这是整个行业政策的问题。

对于很多企业来说,现在除了卖房就是卖项目、转让项目,多找一些股东,把地转给央企、国企,有些是让其他跨界、非房地产行业的企业做股东,这也是一条思路。

至于未来,我在去年年末的时候就曾表示,未来行业肯定会步入无增长时代。

无增长不是销售金额不增长,是总量上、总面积上的不增长,17亿平方米已经保持好几年了,从2017年开始商品住宅的销售面积就是在17亿平方米左右的总量,金额可能还会增长,因为房价还会上升。

规模房企去年有不少权益销售额出现了下降,2020年有20%的房企权益销售额下降,这种情况今年、明年、后年肯定还会看到,特别是踩了红线的大企业,今天的压力会更大。

所以我们认为,现在的房企还是要快速去杠杆,因为这是政策确定的事情。

今年会有一半的房企“变绿”,当然有一些房企努力三年也变不了绿,两者之间也会产生新的分化。过去在于规模的分化,今天的分化在于负债上的分化,相关财务指标的分化,就算是规模较大的房企,如果三项财务指标变不了绿,规模越大,风险越大。

从短期内来看,各大房企抓销售是毫无问题的,但我也和很多企业领导都说过,2020年下半年到2021年下半年,这一年只要抓两头就行了,一头抓投资,投资一定不要出问题,一头抓营销,营销一定要出货,控制成本,使用各种各样的营销手段。这两头抓住,至少从风险的角度上来说,不会特别大。

从2020年开始,数字化就是风口,2021年会更加集中在营销方面,很多房企表示,今年线上获客的比重和去年比都提出了翻番的要求,现在大多数都在10%或10%以下,希望在这个基础上翻一番,把渠道的比重适度往下降一些,因为这块省下的营销费用,对于大多数公司来说就是利润,用掉的就是成本,省下来的就是利润。

现在很多的公司在尝试这方面的探索,易居去年和阿里做天猫好房,克而瑞也在做各种各样的线上营销具体产品,我相信这个速度会非常快。去年大家还犹犹豫豫,今年很多已经成为标配。

与此同时,由于目前整体的开发已经进入到瓶颈,金融环境也不太支持,所以对于房企来讲,还是要开辟第二战场,寻找第二曲线。原有业务争取保持,每年确保盈利,不要想着做完一千亿,还要做两千亿,能够有适度的规模保持下去,每年能赚到钱,对于主营业务来讲,这就是最好的发展路径。

编辑:风采

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