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环京房地产市场潜力大吗?

2021-06-08 22:39 热度: 来源:早安大语录

我们以数据来分析问题的本质,总是最有效,最直观的。

五月中旬,北京的土地集中拍卖会开始了。25宗宅地,总成交楼面价981亿。计算出4宗地块的底价和一处共有产权房用地的成交价格,北京首批30宗集中供地总成交额1109.71亿!这次集中拍地对北京土地和新房市场而言,都是重大的变化,对北京及环京楼市的影响已初见端倪。

一、北京房地产市场新变化

此次拍卖的30个地块中,绝大多数位于5环以外,其中19个位于五环到六环之间,7个位于六环以外,而热门地块集中在五环左右。在房价方面,本次土拍,基本确定北京房价新格局:五环内“破7”,六环内“破6”。在北京,五环告别了5万+的限竞房时代,向六环内6万+过渡。城内的供地如海淀、朝阳走向豪宅化,石景山新入市的衙门口地块近8万/㎡,昌平北七家镇地块约6万/㎡,楼面价约为周边二手房价格的2倍。它还意味着北京新房市场将进入一个新周期。

值得一提的是,本轮北京土拍,有13宗地块执行“套内70/90”政策,即从原来的建筑面积改为套内面积,这意味着开发商在产品规划设计上有更大的发挥空间,按照75%-80%的市场价,套内面积90平方米将在112-120平方米之间,未来入市的住宅面积也会更大。然而,另一方面,这也意味着更高的上车门槛。

单位价格上涨、单位价格阈值提高、好产品的限价越来越少。必须指出,这次北京集中土拍之后,刚需未来进入普通商品房的难度会更大。一些刚需买家也被挤入了环京市场。

二,环京房价洼地的突然消失

今年前四个月北京住宅市场成交呈现出一波高热,2021年1-4月,本市新建住宅(含普通住宅、别墅)供应总量为1.66万套,比去年同期增长68.5%;成交1.82万套,比去年同期增长109.5%。商品住宅供应面积70.75万平方米,同比增长44.62%;成交面积74.37万平方米,同比增长6.3%;成交5983套,同比增长5.68%。平均成交价格为52886元/平方米,同比增长1.15%。

同时,北京的热度也传导到了环京市场。就房价板块轮动来看,年后北京房价上涨,已从年前的学区房,热点板块上涨,逐渐向次新房,临铁房,五环外补涨。特别是在去年至今的一轮房价上涨之后,环京房产的性价比优势更加凸显,加速了入市购房者。所以现在的环京还有其他什么价值呢?

在房价方面,北三县依然具有很大的吸引力。根据克而瑞数据显示,今年4月份,通州区新房成交均价在5.1万/㎡左右。而且作为环京第一圈、紧邻通州的燕郊,目前新房均价在1.7-2.3万元/㎡左右,目前大工厂均价在1.4-1.6万/㎡左右,香河均价在9千-1万/㎡左右,今年4月还传出《香河房价膝斩,房价8000还送车位》的消息。

回首北三县楼市,2015年通州副中心政策利好北三县,楼市量价快速大幅攀升;2016年限购开启,但政策相对宽松,对客群影响较小,市场持续上扬,但2017年限购升级后,全面抑制外地客群,市场急速下挫,2018年市场进入冰点,之后开发商以价换市,价格上涨幅度明显,市场交易量有所增加。在2019年年初,市场出现了上涨,量价保持在中等水平。在2020年未放松限购政策,加上疫情影响下,市场下滑,量价齐跌。到2021年,各大项目将加大宣传力度,打折促销,优惠销售。

现在环京正在走出“冰冻期”,房地产市场正在回暖。供应方方面,房企为了回笼资金低价开盘或降价促销,积极抢占市场;需求方面,经过四年的严格调控,投机性需求基本被挤出,购房需求有一定的积聚。因落户政策等利好,市场成交有所回升。

就拿燕郊来说,受部分项目集中低开低走的影响,2020年11月燕郊楼市平均成交价大幅下跌,随后房价出现一定的修复性上涨。三月燕郊解禁落户门槛的消息一时风靡,叠加季节因素,楼市成交活跃度提升,成交价也逐日回升。三月份燕郊商品房成交347套,同比增长402%。房地产交易量在4月份进一步回升,开发商加大供应力度,积极推盘、促销,进行了折扣优惠。四月份燕郊成交615套商品住宅,环比增长77%;成交19353元/平方米左右,环比下降3.64%。现在燕郊新房市场呈现修复增长趋势,未来,以换房率或成为燕郊楼市的主旋律。

经过四年的楼市调整,环京如今已经成为房价洼地。尤其是从去年到现在,北京二手房、新房价格一路上扬,不到一年后,北京新房五环全部“破7”、六环“破6”,表明出极强的诱惑力,性价比更高。

其实还有更多......

五月十二日,固安县发布了《固安县进一步推进城镇落户工作实施办法》(试行),全面放宽落户条件。之后,香河住建局官方也发布了一条重磅消息,“香河一房一价”率先放开限购,允许北京市民购买。自去年河北省松绑落户以来,我们可以看出,落户越多,口子越大,而且这一趋势还将继续。

同时,北三县与副中心城市一体化进程加快。首先在今年3月发布的“十四五”规划中,明确提出北三县要加快推进重大项目建设,副中心与北三县实现一体化联动发展;四月二十六日,北京市推进京津冀协同发展工作会议在这里召开。这一年度工作重点安排了12大类70个180个重要事项,包括突出通州与北三县一体化发展、突出协同创新支撑北京国际科技创新中心建设、突出建设现代首都都市圈带动环京地区发展。全域配套同步升级,各项措施落地实施速度加快。

北三县借助与通州副中心一体化发展的有利条件,逐步成为承接北京非首都功能外拓的重要一员,逐渐走进关注北三县区域价值发展的人群视野,成为区域发展的有利条件,产业升级、生态环境等方面都有良好表现。自2017年6月份以来,北三县房价跌幅已近一半,香河房价也已基本回归2015年价位。在房价方面,环京房价目前基本探底,整体处于横盘状态,环京地区性价比较高。对刚需来说,这可能是买房的好时机。中期和长期来看,在京津冀一体化的大背景下,环京区域仍有很大的发展空间,特别是北三县与通州副中心一体化发展,可以说北三县发展是北京城市发展的重头戏。

编辑:风采